Эскроу-счёт при покупке новостройки: как защищены ваши деньги

С 2019 года деньги дольщиков в России не идут застройщику напрямую — они лежат на эскроу-счетах в банке до сдачи дома. Разбираем, как это работает и какие риски всё же остались.

Механика простыми словами

1. Вы подписываете ДДУ и вносите деньги на эскроу-счёт в уполномоченном банке
2. Застройщик строит на проектное финансирование банка, ваших денег он не видит
3. Дом введён в эксплуатацию, первая квартира передана — банк раскрывает счета и переводит деньги застройщику
4. Если дом не достроен — деньги возвращаются вам полностью

Что застраховано

Средства на эскроу застрахованы АСВ на сумму до 10 млн ₽ — отдельно от ваших вкладов в том же банке. Для квартир дороже 10 млн в одном банке разница формально не покрыта страховкой — при дорогой покупке имеет смысл смотреть на надёжность банка-эскроу-агента.

Слабые места, о которых молчит реклама

• Деньги возвращаются без процентов. Три года стройки при инфляции — реальная потеря покупательной способности. Частично компенсируется тем, что при расторжении вы вернёте и проценты по ипотеке? Нет: банк вернёт тело, а проценты банку вы уже заплатили.
• Долгострой ≠ автоматический возврат. Право забрать деньги возникает при существенной просрочке (от 6 месяцев) или банкротстве — до этого остаётся ждать.
• Не всё продаётся по эскроу. Апартаменты, «переуступки от юрлиц» по другим схемам, ЖСК — вне защиты 214-ФЗ. Проверяйте форму договора: только ДДУ с эскроу.

Что проверить перед подписанием ДДУ

• Проектная декларация на наш.дом.рф и там же — соблюдение сроков по другим объектам застройщика
• Банк эскроу-агента (обычно он же кредитует стройку — это хороший знак: банк уже проверил проект)
• Точную дату передачи ключей и неустойку за просрочку в ДДУ

Проверяем ДДУ и застройщика перед бронированием — бесплатно при покупке новостройки через нас.